EXAMEN FEDELONJAS PARA AVALUADORES

En el proceso de vinculación como avaluador de FEDELONJAS se requiere cumplir con unos requisitos exigidos por la Lonja de propiedad raíz,  en esta oportunidad voy a dar a conocer mi experiencia en este proceso con el fin de apoyar aquellas personas que estas interesadas en vincularse como avaluadores.

Lo primero que hay que hacer es ubicar la oficina regional mas cercana con la que van a vincularse, normalmente están ubicadas por regiones o departamentos.

Los requisitos que enuncio a continuación son los solicitados por la lonja para ser presentados ante el consejo regional de avaluadores y estudiar la posibilidad de ser admitidos como futuros avaluadores y seguir con el siguiente proceso que son los exámenes de conocimientos.

REQUISITOS PARA INGRESO AL R.N.A. - FEDELONJAS

1.-        HOJA DE VIDA

2.-        10 COPIAS DE AVALUOS DE LOS ULTIMOS DOS AÑOS

3.-        FOTOCOPIA DE LA C. C.

4.-        FOTOCOPIA MATRICULA PROFESIONAL

5.-        2 CERTIFICACIONES DE SEMINARIOS (AVALUOS)

6.-        2 REFERENCIAS  COMO PERITO

7.-        1 REFERENCIA PERSONAL

Luego de ser admitidos  por el consejo regional previo cumplimiento de todos los requisitos, se debe confirmar con la lonja la fecha de los exámenes y el costo para cada uno de ellos (rural y urbano).

Los exámenes que se presentan se dividen en cuatro temas, los cuales voy a tratar a continuación y daré una idea sobre algunas preguntas que se realizan o temas a fortalecer con el fin de aprobar este proceso.

TEMAS

1.    CÓDIGO DE ETICA DEL AVALUADOR

2.    CONCEPTOS GENERALES

3.    AVALUOS URBANOS

4.    AVALUOS RURALES

En las preguntas del código de ética del avaluador es importante leer  El código de ética del avaluador Colombiano el cual pueden descargar en el siguiente link CODIGO

Muy importante leer NTS S 04 CÓDIGO DE CONDUCTA DEL VALUADOR la cual pueden conseguir en la lonja, debido a que salen algunas preguntas de ahí.

En el tema de conceptos generales es importante leer la GTS G 02 CONCEPTOS Y PRINCIPIOS GENERALES DE VALUACIÓN, realizar ejercicios de calculo de media aritmética, Desviación estandar y Coeficiente de variación, tener claro la normatividad vigente en términos de avaluos la cual puede ver es link NORMATIVIDAD

En el área de avaluos urbanos leer la norma RESOLUCIÓN 620 DE 2008 DEL IGAC y DECRETO 1420 DE 1998, tener claro las metodologías de valuación para predios urbanos, ley sobre el POT o Plan de ordenamiento territorial, revisar las formulas de Harper y Hoffman, hacer ejercicios de trigonometría, Hipotenusa, Perimetro, aplicación de formulas, como hallar el área de diferentes figuras geométricas, hacer ejercicios por método de reposición utilizando la formula y tabla de fitto y corvini.

Para el área de avaluo rurales es importante tener claro los métodos de valuación, tener claro como hacer avaluos de cultivos, que tipos de obselosencia pueden presenta los inmuebles, características de los suelos, tipos de suelos, hacer ejercicio donde se halle la media aritmética, desviación estándar y coeficiente de variación, en lo posible leer la cartilla de la lonja NTS I 02 CONTENIDO DE INFORMES DE VALUACIÓN DE BIENES INMUEBLES RURALES.

Espero con este tema sobre Fedelonjas, requisitos y examen para ser avaluador, pueda contribuir a una mejor preparación a las personas que están interesadas en vincularse a la lonja de propiedad raíz y no encuentran en internet con claridad como podemos preparanos para este examen, debido a que yo tambien busque en la web y la información encontrada no es suficiente para tener una idea mas clara del proceso.

Cualquier inquietud adicional pueden hacerla llegar vía twitter @cesarpaya

METODOS PARA REALIZAR AVALUOS

Según la RESOLUCIÓN NÚMERO 620 del  23 Septiembre 2008,  el INSTITUTO GEOGRÁFICO “AGUSTÍN CODAZZI” establece los procedimientos para los avalúos ordenados dentro del marco de la Ley  388  de 1997, estos son los métodos usados para realizar avalúos urbanos o rurales en Colombia. 

Los metodos se encuentran en los articulos 1 al 4 de la resolución.

Artículo 1º.-   MÉTODO DE COMPARACIÓN O DE MERCADO. Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables al del objeto de avalúo. Tales ofertas o transacciones deberán ser clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a la estimación del valor comercial.

  

Artículo 2º.-   MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS O INGRESOS. Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial de un bien, a partir de las rentas o ingresos que se puedan obtener del mismo bien, o inmuebles semejantes y comparables por sus características físicas, de uso y ubicación, trayendo a valor presente la suma de los probables ingresos o rentas generadas en la vida remanente del bien objeto de avalúo, con una tasa de capitalización o interés.

Parágrafo.-       Se  entiende por vida remanente la diferencia entre la vida útil del bien y la edad que efectivamente posea el bien. Para inmuebles cuyo sistema constructivo sea muros de carga, la vida útil será de 70 años; y para los que tengan  estructura en concreto, metálica o mampostería estructural, la vida útil  será de 100 años.

  

Artículo 3º.-   MÉTODO DE COSTO DE REPOSICIÓN. Es el que busca establecer el valor comercial del bien objeto de avalúo a partir de estimar el costo total de la construcción a precios de hoy, un bien semejante al del objeto de avalúo, y restarle la depreciación acumulada. Al valor así obtenido se le debe adicionar el valor correspondiente al terreno. Para ello se utilizará la siguiente fórmula:

Vc = {Ct – D} + Vt

En donde: 

Vc        =         Valor comercial

Ct         =         Costo total de la construcción

D          =         Depreciación

Vt         =         Valor del terreno

Parágrafo.-       Depreciación. Es la porción de la vida útil que en términos económicos se debe descontar al inmueble por el tiempo de uso, toda vez que se debe  avaluar la vida remanente del bien.

Existen varios sistemas para estimar la depreciación, siendo el más conocido el Lineal, el cual se aplicará en el caso de las maquinarias adheridas al inmueble. Para la depreciación de las construcciones se deben emplear modelos continuos y no los discontinuos o en escalera. Deberá adoptarse un sistema que tenga en cuenta la edad y el estado de conservación, tal como lo establece Fitto y Corvini, para lo cual se presentan las ecuaciones resultantes del ajuste para los estados 1, 2, 3 y 4.  (Ver capítulo VII De las Fórmulas Estadísticas).

 Artículo 4º.    MÉTODO (TÉCNICA) RESIDUAL. Es el que busca establecer  el valor comercial del bien, normalmente para el terreno, a partir de estimar el monto total de las ventas de un proyecto de construcción, acorde con la reglamentación  urbanística vigente y de conformidad con el mercado del bien final vendible, en el terreno objeto de avalúo.

Para encontrar el valor total del terreno se debe descontar al monto total de las ventas proyectadas, los costos totales y la utilidad esperada del proyecto constructivo. Es indispensable que además de la factibilidad técnica y jurídica se evalúe la  factibilidad comercial del proyecto, es decir la real posibilidad de vender lo proyectado.

Parágrafo.-       Este método (técnica) debe desarrollarse bajo el principio de mayor y mejor uso, según el cual el valor de un inmueble susceptible de ser dedicado a diferentes usos será el que resulte de destinarlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, al económicamente más rentable, o si es susceptible de ser construido con distintas intensidades edificatorias, será el que resulte de construirlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, con la  combinación de intensidades que permita obtener la mayor rentabilidad, según las condiciones de mercado.

NORMATIVIDAD SOBRE AVALUOS

En la actualidad viene creciendo el oficio de Avaluador profesionalizándose cada día mas, es por esta razón que comparto las normas vigentes en el tema de realización de avalúos en Colombia.

LEY 9 DE 1989

Art. 37  [Más información]

DEFINICIÓN: Por la cual se dictan normas sobre planes de desarrollo municipal, compraventa y expropiación de bienes y se dictan otras disposiciones

TEMA: Avalúos por afectación de inmuebles por causa de obra pública.

LEY 388 DE 1997

Art. 56,61,62,67,75,76,77,80,82,84,87  [Más información]

DEFINICIÓN : Por la cual se modifica la ley 9 de 1989 y la Ley 2 de 1991.

TEMA : Procedimiento para la enajenación voluntaria y forzosa, procedimiento para expropiación, indemnización y forma de pago, efecto plusvalía, procedimiento y forma de calculo.

RESOLUCIÓN 620 DE 2008 DEL IGAC

[Más información]

DEFINICIÓN :  Por la cual se establecen los procedimientos para los avalúos ordenados dentro del marco de la Ley 388 de 1997.

TEMA : Normas y procedimientos para la elaboración de avalúos comerciales 

DECRETO 2150 DE 1995

Art. 27 [Más información] 

DEFINICION :  Por la cual se suprimen y reforman regulaciones, procedimientos o tramites en la administración pública. 

TEMA : Procedimiento para la selección de avaluadores.

LEY 160 DE 1994

Art. 28,32,33,35,40,41,54,66 [Más información]

DEFINICION :   Por la cual se crea el Sistema Nacional de Reforma Agraria y Desarrollo Rural Campesino, se establece un subsidio para la adquisición de tierras, se reforma el Instituto Colombiano de la Reforma Agraria y se dictan otras disposiciones.

TEMA: Elaboración de avalúos comerciales para fines de reforma agraria.

LEY 546 DE 1999

Art. 50 [Más información]

DEFINICIÓN :   Por la cual se dictan normas en materia de vivienda, se señalan los objetivos y criterios generales a los cuales debe sujetarse el Gobierno Nacional para regular un sistema especializado para su financiación, se crean instrumentos de ahorro destinado a dicha financiación, se dictan medidas relacionadas con los impuestos y otros costos vinculados a la construcción y negociación de vivienda y se expiden otras disposiciones.

TEMA: Avalúos comerciales para la Ley de Vivienda.

LEY 550 DE 1999

Art. 60,61 y 62  [Más información]

DEFINICIÓN :   Por la cual se establece un régimen que promueva y facilite la reactivación empresarial y la reestructuración de los entes territoriales para asegurar la función social de las empresas y lograr el desarrollo armónico de las regiones y se dictan disposiciones para armonizar el régimen legal vigente con las normas de esta ley. 

TEMA: Avalúos comerciales en procesos de reestructuración.

DECRETO 2649 DE 1993

Art. 64  [Más información] 

DEFINICIÓN :   Por el cual se reglamenta la contabilidad en general y se expiden los principios o normas de contabilidad generalmente aceptados en Colombia.

TEMA: Valoración de propiedades, planta y equipo.